Miete

Mietvertrag

Für schriftliche Mietverträge gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Standardtext. Die in der Praxis häufig verwendeten Vordrucke können daher durch Streichungen und Zusätze abgeändert werden. Auf einen mündlich abgeschlossenen Vertrag sollten Sie sich nicht einlassen.

Vorausgesetzt die Wohnung unterliegt dem Mietrechtsgesetz, steht Ihnen bei Auszug aus der Wohnung ein Investitionskostenersatz zu.
Dies gilt, wenn:

• die Investitionen vom Mieter innerhalb von 20 Jahren vor dem Auszug getätigt wurden
• die Investitionen ersatzfähig sind (gesetzlich vorgegeben - z.B. Umgestaltung von Wasser- oder Lichtleitungen) und somit zu wesentlichen Verbesserungen geführt haben
• noch wirksam und nützlich sind
• noch nicht vollkommen abgewertet sind
•  und der Ersatzanspruch rechtzeitig und formgerecht geltend gemacht wird

Kündigt der Mieter den Mietvertag, beginnt mit der Kündigung eine Frist von 14 Tagen zu laufen, in der die Investitionsablöse anzumelden ist. Dabei sollten dem Vermieter nach Möglichkeit auch alle Rechnungen vorgelegt werden. Bei einer einvernehmlichen Auflösung gilt auch die Frist von 14 Tagen, um den Investitionskostenersatz geltend zu machen

Wenn eine Wohnung dem Mieterschutz unterliegt, kann der Hauseigentümer nur aus wichtigen Gründen und nur schriftlich beim Bezirksgericht kündigen. Als Kündigungsgrund gilt beispielsweise Rückstand bei der Zinszahlung oder unangemessenes Verhalten des Mieters.

Verstirbt ein Hauptmieter, haben nahe Angehörige (dazu gehören auch Lebensgefährten) das Recht in den bestehenden Mietvertrag einzutreten. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Außerdem müssen die eintrittsberechtigten Personen schon zuvor mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben.

Als Mieter hat man ein Recht auf zeitgemäße Wohnverhältnisse. Gegen moderne

Zwischen Haupt- und Untermieter können sich erfahrungsgemäß die verschiedensten Streitigkeiten und Reibereien ergeben. Dabei kann es sich z.B. um den Empfang von Besuchen oder die Einrichtung einer Internetverbindung handeln. Hier sollten Sie eine einvernehmliche Lösung suchen. Prozesse dauern lange und können sehr teuer kommen. Berechnen Sie hier wieviel ein Prozess kosten kann.

Wann kommt ein Mietvertrag zustande?

Sobald eine rechtsverbindliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietgegenstand und den Mietzins vorliegt, kommt ein Mietvertrag zustande.

Ein Mietvertrag kann auch mündlich oder sogar stillschweigend zustande kommen. Ratsam ist es aber auf jeden Fall einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.

Wesentliche Inhalte eines Mietvertrages

Mietvertragspartner
Es sind Namen und aktuelle Anschrift des Vermieters und des Mieters anzuführen. Wichtig ist auch der Hinweis, wer als Verfügungsberechtigter vermieten darf. Das wäre beispielsweise der Wohnungseigentümer. Vermieten Eigentümerpartner ihre Wohnung sind beide Eigentümerpartner Vertragspartner des Mieters. Ein Eigentümerpartner allein ist nicht verfügungsberechtigt.
Auch mehrere Mieter können gemeinsam Mieter eines Mietobjektes sein. Bei einem solchen Gesamtmietverhältnis haftet jeder Mieter zur Gänze für die Bezahlung des Mietzinses. Das nennt man solidarische Haftung.
Vermieterwechsel
Das Mietverhältnis endet weder durch den Tod des Vermieters noch durch den Verkauf einer Liegenschaft, es ist daher in diesen Fällen nicht nötig, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Der Erbe bzw. Käufer sind an den bestehenden Mietvertrag gebunden. <s>Es gibt hier eine Ausnahme, wenn Absprachen ungewöhnlichen Inhalts vorhanden sind, die der Käufer einer Eigentumswohnung nicht kannte.</s><s>[AMo1] </s>
Fällt die Miete in den Bereich des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch), hat der Käufer der Liegenschaft ein spezielles Kündigungsrecht, wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist. Das betrifft z. B. den Kauf eines Einfamilienhauses.
Mieterwechsel
Ein Weitergabe- bzw. Vorschlagsrecht an einen anderen Mieter besteht nur dann, wenn der Vermieter damit einverstanden ist. <s>Der Vermieter sollte z. B. keine sachlich begründeten Bedenken gegen den Nachfolger haben.</s>
Der Vermieter hat die Möglichkeit, das Weitergabe- oder Vorschlagsrecht auch nur eingeschränkt zuzugestehen. Weitergabe bedeutet, dass der alte Vertrag weiterläuft, während beim Vorschlagsrecht des Mieters ein neuer Vertrag mit dem Nachfolger abgeschlossen wird.
Wenn ein Gesamtmietverhältnis vorliegt, also ein einziges Mietobjekt an mehrere Personen gemeinsam vermietet wird, kann einer von mehreren Mitmietern nur mit Zustimmung des Vermieters aus dem Gesamtmietverhältnis aussteigen.
 
Mietobjekt
Im Mietvertrag sollte das Mietobjekt genau umschrieben sein. Neben der Adresse ist die Nutzfläche, die Anzahl der Räume, die Ausstattung und die mitvermieteten Nebenflächen und Nebenräume (z. B Kellerabteil, KFZ-Abstellplatz usw.) anzugeben. Es ist auch ratsam, Benützungsrechte an sonstigen Anlagen des Gebäudes festzuhalten. Also beispielsweise, ob die Waschküche mitbenützt werden darf.
Zustand des Mietobjektes
Das Mietobjekt wird vom Vermieter im vereinbarten Zustand übergeben. Es ist daher wichtig, den Zustand möglichst genau zu beschreiben (z. B. sehr guter Zustand, abgewohnt etc.). Um Gewährleistungsansprüche zu vermeiden, sollte auf vorhandene Mängel hingewiesen werden und ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Es empfiehlt sich auch, die Mängel mit Fotos zu dokumentieren und diese dem Vermieter zukommen zu lassen.
Verwendungszweck
Im Vertrag sollte genau umschreiben sein, zu welchem Zweck das Objekt vermietet wird. Wie es also verwendet werden darf. Beispielsweise als Wohnung, Geschäft, Ferienwohnung etc.
Rechtliche Einstufung
Sinnvoll ist auch ein Hinweis darauf, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz, teilweise oder gar nicht anzuwenden ist.
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen und Heime. In den Teil- oder Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen beispielsweise Dachbodenausbauten, Altbauwohnungen oder geförderte Neubauwohnungen.
Vertragsdauer
Wichtig ist den Beginn des Mietverhältnisses festzuhalten und ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet abgeschlossen wird.
Unbefristeter Mietvertrag
Wird ein Mietvertag auf unbestimmte Dauer (z. B. wenn man langfristig vermieten möchte) abgeschlossen, bleibt das Vertragsende zunächst offen. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (z. B. bei Eigentumswohnungen) gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Der Vermieter hat daher nur eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten, weshalb oft nur befristete Mietverhältnisse abgeschlossen werden.
Unbefristete Mietverträge über Einfamilienhäuser unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch [AMo2] (ABGB) und können diese grundsätzlich ohne Angabe von Gründen aufgekündigt werden.
Befristeter Mietvertrag
Befristete Mietverträge im Bereich des MRG sind zumindest für drei Jahre (auch bei jeder Vertragsverlängerung) und schriftlich zu vereinbaren. Es muss klar hervorgehen, dass das Mietverhältnis durch Zeitablauf – also ohne Kündigung – zu einem bestimmten Termin endet.
Es können beliebig oft befristete Mietverhältnisse aufeinanderfolgend abgeschlossen werden. Es ist nur eine Mindestvertragsdauer von drei Jahren einzuhalten, eine zeitliche Obergrenze gibt es nicht.
Eine zweijährige Befristung wäre nicht wirksam. Werden nur zwei Jahre vereinbart, dann gilt das Mietverhältnis als unbefristet.
Im Bereich des ABGB (etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen) dürfen Mietverhältnisse mit einer völlig beliebig befristeten Vertragsdauer abgeschlossen werden

 [AMo1]Welche Ausnahme ist hier gemeint? Was besagt die Ausnahme?

 [AMo2]Oben war es mit kleinem b geschrieben. Ich habe es jetzt überall vereinheitlicht. Falls das kleine b gestimmt hat, hier bitte auch ausbessern.