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Eigentümergemeinschaft
Alle Wohnungseigentümer bilden gemeinsam die Eigentümergemeinschaft. Wenn nichts anderes in Verträgen bestimmt ist, ist alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Dabei werden wesentliche Tagesordnungspunkte besprochen und darüber abgestimmt. Gegenstände der Beschlussfassung müssen jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin schriftlich bekannt gegeben werden.
Die Hausverwaltung
Die Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen. Der Verwalter ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind.
Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft und dabei insbesondere auch die nach außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu. Der Hausverwaltung obliegt unter anderem die Erstellung der jährlichen Vorschau sowie die richtige Legung der Abrechnung. Wenn ein Wohnungseigentümer die Betriebskosten nicht zahlt, wird dieser von der Hausverwaltung gemahnt. Wird dann trotzdem nicht bezahlt, kann die Hausverwaltung im Namen der anderen Wohnungseigentümer Klage einbringen. Zusammen mit der Klage kann die Hausverwaltung beantragen, dass im Grundbuch ein Vorzugspfandrecht eingetragen wird. Das Vorzugspfandrecht sichert die Forderungen der Eigentümergemeinschaft.
Wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft – neben allfälligen Schadensersatzansprüchen – auch eine Herabsetzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts verlangen.
Für die Kündigung der Hausverwaltung gilt zu beachten:
- Wenn der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt wurde, kann die Eigentümergemeinschaft den Verwaltungsvertrag kündigen. Dabei ist eine Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode einzuhalten.
- Wurde der Verwalter auf bestimmte (mehr als dreijährige Zeit) bestellt, dann kann der Verwaltungsvertrag durch die Eigentümergemeinschaft nach Ablauf von drei Jahren gekündigt werden. Auch hier ist eine dreimonatige Frist zum Ende jeder Abrechnungsperiode einzuhalten. Die Kündigung kann ohne Angabe von Gründen erfolgen.
Tipp: Im Übrigen kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Die Abberufung der Hausverwaltung im Zuge einer außerordentlichen Auflösung durch das Gericht kann schon ein einziger Wohnungseigentümer bei Gericht beantragen.
Hypothek
Das griechische Wort Hypothek bedeutet Pfandrecht an einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung. Damit soll ein allfälliger Kredit bei der Bank für den Hausbau oder den Erwerb einer Wohnung besichert werden.
Beim Abschluss des sogenannten Hypothekarkredits gelten besondere Schutzbestimmungen für Verbraucher (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Die Hypothek wird mit einer bestimmten Summe im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen.
Gerät man in Verzug mit der Rückzahlung der Raten, wird der Kredit nach bestimmten Fristen (laut AGB des Kreditgebers) fällig gestellt. Wird trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt, kann die Bank die Hypothek einsetzen und die Immobilie versteigern lassen. In diesem Fall müssen bereits geleistete Tilgungsraten im Verfahren eingewendet werden, damit die Bank nicht den Höchstbetrag geltend machen kann.
Rücklage
Wohnungseigentümer müssen für zukünftige Arbeiten am Wohnhaus vorsorgen. Das machen sie mittels einer Rücklage. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen. Über die Höhe der Rücklage entscheidet die Anteilsmehrheit der Wohnungseigentümer.